La vente en viager est un contrat de vente qui est basé sur la durée de vie du vendeur ou crédirentier. En effet, au cours d’une transaction qui est généralement relative à un bien immobilier, l’acheteur, en plus du bouquet, verse une somme au vendeur, et ce, jusqu’au décès de ce dernier. C’est cette somme qui représente la rente viagère. Pouvant être versé mensuellement ou trimestriellement, ce revenu est défini avant la signature. Toutefois, il n’est pas aisé de le calculer puisqu’on ignore à l’avance combien de temps vivra le vendeur, et d’autres critères doivent être pris en compte aussi. On vous aide à y voir clair.
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Qu’est-ce qu’une rente viagère ?
Le viager est une transaction qui diffère d’une transaction immobilière classique. En effet, lors de la signature du contrat, l’acheteur encore appelé débirentier ne paie pas complètement et immédiatement le bien. Il verse au vendeur (crédirentier) un pourcentage de la valeur du bien immobilier en question. C’est ce que l’on appelle le bouquet. Précisons que ce dernier n’est pas obligatoire. Il s’agit d’une somme forfaitaire, constitutive d’une partie du prix de la vente.
C’est en quelque sorte un acompte sur paiement. Lorsqu’il est prévu dans le contrat, il est payable comptant et lors de la promesse de vente. Puis, le débirentier devra verser une somme d’argent régulièrement jusqu’au décès du vendeur. Et c’est cela qui est la rente viagère. Autrement dit, la rente viagère correspond au prix de l’immeuble mis en vente en viager et est constituée d’arrérages. Le montant de ce prix peut être calculé via une calculette de rentes viagères et est défini lors de la conclusion de la vente. Une fois le contrat signé, il devient impossible de revenir sur cette rente. Dans la majorité des cas, ce type d’opération est fait avec un vendeur qui est déjà âgé. La rente viagère peut aussi être réalisée conformément aux règles prévues dans un contrat d’épargne ou suite à un accident du travail ou à une maladie professionnelle. Le contrat se doit d’être obligatoirement formalisé devant un notaire.
L’opération de calcul de la rente viagère
Le montant de la rente viagère est calculé avec les barèmes de la table de mortalité établis par l’INSEE et les Compagnies d’Assurance comme CNP Assurances (anciennement appelé la Caisse Nationale de Prévoyance). À ce titre, différents types de barèmes viagers peuvent être utilisés pour déterminer le prix. Nous avons :
- le barème viager des notaires ;
- le barème viager de la Caisse nationale de prévoyance ;
- le barème viager de l’Administration fiscale ;
- le barème Daubry.
En effet, le barème comprend des tables de mortalité sur lesquelles on se base pour estimer l’espérance de vie du vendeur. À noter que les données indiquées dans ses barèmes sont purement indicatives. À part l’espérance de vie du crédirentier qu’on estime à travers ces barèmes, d’autres facteurs interviennent aussi dans le calcul du montant de la rente viagère. Il y a par exemple la valeur de marché du bien immobilier, le montant du bouquet déjà concédé, le type de viager (libre ou occupé), le taux de rendement en viager, le caractère réversible ou non de la rente et aussi le fait que le viager puisse être établi sur une ou deux têtes.
Mais, le facteur qui pèse plus dans la balance est le type de viager. Oui ! La disponibilité du bien immobilier est très importante. De ce fait, un viager libre coûte plus cher qu’un viager occupé. Pour entrer plus en détail, lorsqu’il s’agit d’un viager libre, le montant de la rente viagère correspond intégralement à la valeur de l’immeuble et donc au prix de la vente. Le débirentier a l’obligation de s’occuper de toutes les charges afférentes à l’habitation de même que les travaux nécessaires. En bref, l’acheteur se retrouve dans une situation semblable à celle d’un propriétaire.
Mais, dans le cas d’un viager occupé (c’est-à-dire que le crédirentier veut rester dans le logement), le « prix » de l’occupation de l’immeuble par le vendeur est déduit de la rente à verser périodiquement, ce qui explique pourquoi le montant est moins élevé qu’en cas de viager libre.
En outre, si le contrat repose sur une tête, le paiement des arrérages prend fin avec le décès du crédirentier concerné. Mais s’il est sur deux têtes, il ne peut être arrêté au moment du décès du dernier des vivants du couple. S’il arrive que l’acheteur décède avant le vendeur, il revient à ses héritiers de payer la rente jusqu’au décès du crédirentier.
Comment calcule-t-on le bouquet ?
D’habitude, le bouquet versé équivaut à 20% ou 30% du prix du bien sur le marché. Dans tous les cas, il n’excède pas 40% de la valeur totale estimée du bien. La somme définie est inscrite dans le contrat et sera déduite du prix de vente pour le calcul du montant de la rente.
Bon à savoir : Le Code civil rappelle que le contrat de rente viagère est nul si le vendeur est mourant ou très malade (absence d’aléa).