Immobilier : 9 raisons d’acheter un bien neuf avec la loi Pinel



L’achat de biens neufs n’est pas toujours la première option des primo-accédants, car les coûts sont souvent plus élevés que ceux des biens anciens. La loi Pinel, entrée en vigueur pour la première fois le 1er janvier 2015, est aujourd’hui l’un des dispositifs qui permettent d’acquérir un bien tout en disposant d’avantages fiscaux non négligeables. Découvrez les 9 raisons qui peuvent vous pousser à acheter grâce à la loi Pinel.

La défiscalisation sous la loi Pinel pour l’achat d’un bien neuf

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation destiné à développer la construction de logements neufs dans les zones où le marché immobilier est dit tendu. L’objectif est de favoriser les investissements par des particuliers en quête de logements dans des zones où l’offre est largement inférieure à la demande.

Cette loi incitative s’adresse à tous les Français, quel que soit le budget dont ils disposent. Ils peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 et 21 %, selon qu’ils s’engagent à louer le bien pour une période de 6, 9 ou 12 ans. La première prorogation a étendu les avantages de la défiscalisation jusqu’au 31 décembre 2022, si elle devait prendre fin le 31 décembre 2021. Puis une deuxième prorogation a permis au dispositif de s’étendre jusqu’en 2024.

Des modifications ont cependant été apportées à cette dernière. Une baisse du taux va être appliquée dès 2023, si elle ne change pas pour 2021 et 2022. Pour comprendre les arcanes de la loi Pinel avant d’acheter un bien neuf, faites-vous accompagner par le promoteur Icade tout au long de votre démarche pour devenir propriétaire. Il est important de préciser que tous les biens ne sont pas forcément éligibles au dispositif.

Les zones éligibles à la loi Pinel

Les biens situés dans les zones tendues A et A bis entre autres sont concernées par la loi Pinel. Il s’agit des régions où l’accès au logement est assez compliqué, l’offre étant très en dessous de la demande.

Dans la zone A, vous avez la possibilité d’investir en Île-de-France, sur la Côte d’Azur à Marseille ou à Lyon. Dans la zone A bis, orientez vos recherches sur Paris et dans les 29 des 123 communes de la petite couronne, telles qu’Asnières-sur-Seine, Boulogne-Billancourt ou encore Neuilly-sur-Seine.

Investir dans la zone A, dans les villes estudiantines vous apportera une ressource financière confortable en mettant des studios ou des appartements à la location. C’est le cas à Lille et ses 75 000 étudiants, ou Bordeaux dans la zone B1, avec plus de 50 000 étudiants.

Effective à partir de 2023, la baisse du taux de réduction fiscale ne pénalisera pas certains biens. Cela concerne les logements construits dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, les logements neufs qui sont allés plus loin que les normes imposées par la RT 2020 et les biens qui ont subi de gros travaux de rénovation faisant en sorte qu’ils sont désormais considérés comme neufs.

Les biens éligibles à la loi Pinel

La loi Pinel s’applique essentiellement aux biens neufs ou entièrement rénovés, sous certaines conditions. Ainsi, les maisons individuelles sont désormais exclues du dispositif. La loi se concentre plus sur les logements collectifs. Mais avant de vous lancer, assurez-vous que le rendement qui en résulte soit à la hauteur de votre investissement en comparant les prix dans les différentes zones.

Les logements neufs conformes aux normes de performances énergétiques en vigueur

Ces logements doivent avoir été achetés en pleine-propriété. Ils doivent être neufs, ou dans un état de futur achèvement s’il s’agit d’un bien situé dans un projet immobilier, ou au sein d’une copropriété. Ces logements doivent être en conformité avec le label BEPOS, attribué aux bâtiments à énergie positive, qui consomment moins d’énergie positive, permettant ainsi la restitution de ce surplus au circuit public.

À noter que les normes énergétiques seront renforcées avec l’entrée en vigueur de la Réglementation environnementale RE 2020 en 2022. Mais aujourd’hui, la RT 2012 reste encore d’actualité et porte sur la qualité de l’isolation thermique, la consommation énergétique des équipements de chauffage et tout l’électroménager, ou la domotique. Les logements doivent aussi être absolument situés dans une zone tendue. Ce principe a été introduit en 2014 par la loi Alur et est soumis à quelques mesures, que vous devez suivre à la lettre, pour éviter toute sanction.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers fait partie des mesures appliquées aux investissements locatifs Pinel. Le loyer est plafonné dans certaines villes comme à Paris intra-muros. Si le logement est remis en location, le nouveau loyer doit être l’équivalent de celui du locataire précédent. Le locataire devra toutefois faire d’un logement en loi Pinel sa résidence principale. Cet encadrement et plafonnement des loyers permet aux foyers aux revenus modestes de trouver un logement décent. En effet, les locataires seuls, en zone A, devront justifier un revenu fiscal de moins de 38 377 euros pour prétendre louer un bien en loi Pinel pour 2021. Pour un couple seul, ce revenu devra être inférieur à 57 357 euros et en zone B1 à 41 772 euros.

Si vous êtes propriétaire, le non-respect de cette condition entraînera une suppression pure et simple de la défiscalisation et des autres avantages s’y rapportant. Vous risquerez par ailleurs de subir un redressement fiscal. Vous devez donc vérifier les revenus de votre futur locataire au moment de la signature du bail. La hausse de ses revenus par la suite n’aura aucune influence sur le montant du loyer qu’il vous versera.

Devenir propriétaire d’un bien neuf sans apport

Outre les réductions fiscales obtenues grâce à la loi Pinel, vous avez la possibilité de devenir propriétaire sans avoir contracté un prêt immobilier. Les banques exigent le plus souvent un apport personnel s’élevant à 10 % du montant du crédit. Le prêt vous sera octroyé sans apport, car le loyer que vous percevrez est une source de revenu stable et vous permettra le remboursement de votre prêt, ainsi que le paiement des charges y afférentes.

Se constituer un patrimoine immobilier à transmettre

Comme les exigences de la loi Pinel sur les performances énergétiques de votre logement sont assez strictes, vous vous constituez un patrimoine immobilier de bonne qualité, qui consomme peu d’énergie et est respectueux des normes en vigueur. Cela constitue une véritable plus-value pour votre bien. Vous pourrez ainsi le transmettre à vos descendants.

Louer votre bien aux membres de votre famille

Une maison, que vous achetez dans le cadre du dispositif Pinel, vous permet de la mettre en location à des membres de votre famille (parent ou enfants), à condition toutefois que vous n’en ayez pas la charge. Cette solution est idéale dans un contexte économique où trouver et louer un logement s’apparente parfois à un véritable parcours du combattant. Cette solution n’était d’ailleurs pas envisageable avec le dispositif Duflot.

loi Pinel achat bien neuf

Réduire vos charges

Investir dans un bien immobilier neuf avec la loi Pinel vous donne également l’avantage de déduire vos charges sur le loyer que vous percevez. Il s’agit entre autres des frais de garantie du prêt, que vous avez souscrit pour acheter le bien, et de la taxe foncière. Vous pouvez en être exempté pendant deux ans, dès le 1er janvier suivant l’achèvement de la construction de votre bien. Le fait d’être aux normes BBC vous permet également de bénéficier d’une exonération de 5 ans, entrant en vigueur trois ans après l’achèvement des travaux. Vous obtiendrez donc une exonération de 7 ans.

Faire baisser les frais

Parmi les avantages dont vous bénéficiez aussi avec le dispositif Pinel, la réduction des frais de notaire, qui représente dans sa globalité, avant déduction, environ 7 % du montant de l’achat, est applicable aux biens livrés par un promoteur. Vous pouvez également déduire les primes d’assurance et les frais de gardiennage et de conciergerie de votre immeuble.

Nous vous rappelons que votre investissement en loi Pinel ne doit pas excéder 300 000 euros, à raison de 2 achats par an maximum. Par ailleurs, les réductions que vous pouvez obtenir annuellement resteront dans les limites de 10 000 euros.

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