Loi Malraux et déficit foncier : et si on parlait de ces solutions de défiscalisation ?

Les avantages financiers liés à l’investissement dans le secteur de l’immobilier ne sont qu’un secret de Polichinelle ; tout le monde sait combien cela peut être avantageux. Toutefois, si vous êtes déjà un gourou de l’immobilier ou si vous prévoyez y faire votre entrée, vous ne manquerez pas de penser à la question suivante : quel est le meilleur moyen de réduire les impôts afin de maximiser les revenus ?

Eh bien, il est question-là de défiscalisation immobilière, et seuls ceux qui possèdent la bonne information pourront en bénéficier. Ce terme fait tout simplement référence à l’ensemble des dispositions légales établies dans le but d’amoindrir le niveau d’imposition normal. Cela dit, trois déclinaisons de la défiscalisation immobilière sont activement exploitées : la loi Monuments Historiques, la loi Malraux et le déficit foncier. Nous abordons principalement ces deux dernières solutions de défiscalisation dans ce billet.

La loi Malraux et ses implications

Né en 1962 sous l’impulsion d’André Malraux, ministre de la Culture d’alors, le dispositif Malraux a été codifié par l’article 199 du Code Général des Impôts. Cette loi qui concerne la préservation et la mise en valeur du patrimoine historique et esthétique a par la suite été révisée à plusieurs reprises par les lois de finances. La plus récente révision date de 2016 et prolonge le champ d’application de ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2022.

Souscrire la loi Malraux, c’est non seulement bénéficier d’une importante réduction d’impôts, mais aussi investir dans des biens d’exception idéalement situés dans le centre des villes ou alors dans des domaines privés. Il est également à noter que la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales depuis le 1er janvier 2013.

Vous vous demandez certainement les conditions d’éligibilité à cette loi assez intéressante ! Eh bien, le dispositif s’adresse au contribuable français à condition que son bien bénéficie d’une restauration intégrale à ses frais, sous la surveillance et le contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF). C’est sur le montant des travaux engagés que la défiscalisation s’effectue pour une période de quatre ans consécutifs, le coût des travaux étant plafonné à 400 000 €.

L’autre paramètre qui intervient dans ce processus de validation est que le logement doit être mis en location nue à titre de résidence principale pour une durée minimale de neuf ans. Cette condition doit impérativement être remplie pendant la période de douze mois qui suit la date d’achèvement des travaux de restauration.

Dès lors que vous respectez ces conditions, vous êtes d’office éligible à la réduction d’impôt qui s’élève à hauteur de :

• 30 % des dépenses, dans la limite de 100 000 € de travaux/an pour le Secteur Sauvegardé ;
• 22 % des dépenses, dans la limite de 100 000 € de travaux/an pour les Zones de Protection de patrimoine Architectural Urbain et Paysager.

Toutefois, soyez extrêmement prudent au moment d’estimer le montant des travaux à engager. Il pourrait en effet arriver que malgré la réduction d’impôt offerte par le dispositif Malraux, le montant des travaux soit trop élevé pour pouvoir rentabiliser l’investissement.

Mais pourquoi s’arrêter en si bon chemin ? Si vous n’êtes pas de ceux qui abandonnent très vite, sachez qu’il existe une certaine combinaison qui pourrait faire tourner la situation en votre faveur : il s’agit de la loi Malraux optimisée au déficit foncier. Avant d’en parler, considérons quelques points négatifs rattachés à la  loi Malraux telle que précédemment énoncée.

Les inconvénients de la loi Malraux

Le dispositif Malraux ne présente malheureusement pas que des avantages. À vrai dire, il implique en fait :

• l’obligation de payer certains frais (gestion, copropriété) ainsi que la taxe foncière, ce qui réduit la rentabilité de l’investissement ;
• la non-garantie de la rentabilité, car le propriétaire du bien n’est pas certain de trouver un locataire désirant habiter dans un site classé dont la valeur locative est élevée ;
• le poids des frais d’acquisition relativement conséquents qui augmentent l’investissement.

Au tour du déficit foncier

À l’instar de la loi Malraux, le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation pour le propriétaire qui a acquis un bien immobilier, l’a rénové et mis en location nue. Sans imposer la zone d’investissement, le principe du déficit foncier est de réduire l’impôt sur le revenu foncier (ou parfois le revenu global) en y imputant le déficit créé par les rénovations.

Il s’agit d’une solution assez intéressante avec des avantages fiscaux qui ont des effets aussi bien sur l’imposition que sur les prélèvements sociaux. Selon la situation, cette défiscalisation immobilière s’applique respectivement sur les revenus fonciers défiscalisés et sur la partie du déficit qui remonte sur le revenu global comme suit :

• le taux selon lequel la défiscalisation s’effectue est égal à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur plus le taux des prélèvements sociaux. Ce taux fluctue dans une fourchette de 17,2 % à 63,2 % ;
• le taux de défiscalisation est dans ce cas égal à la TMI de l’investisseur.

Par conséquent, chaque année, il vous est possible de déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers). En cas d’excédent de déficit foncier, une partie peut être reportée et déduite durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus ou durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Cependant, il faudra remplir certaines conditions avant de pouvoir bénéficier de cette possibilité :

• seuls les biens à usage d’habitation sont concernés par le déficit ;
• le propriétaire ne doit surtout pas être sous le régime microfoncier, mais plutôt sous le régime réel ;
• l’imputation du déficit foncier devra s’effectuer sur un immeuble qui est resté en location jusqu’à la fin de la troisième année.

Le déficit foncier a-t-il aussi des inconvénients ?

Au vu des différents calculs des taux de défiscalisation évoqués plus haut, il est aisé de constater que le déficit foncier n’est pas très bénéfique aux investisseurs qui disposent d’une TMI relativement faible.

Il apparait également important de noter que lorsque la défiscalisation est effectuée sur le revenu global, il faut nécessairement attendre trois années consécutives avant d’entamer toute procédure de revente du bien. Dans le cas échéant, il y a de fortes chances que la rétribution d’une partie de la fiscalité économique soit exigée. Mais au vu de tout ceci, une chose est sûre : une maitrise budgétaire du montant des travaux s’avère indispensable à tout projet de déficit foncier.