Comment fonctionne le rachat de crédit immobilier ?



Lors de l’achat d’une voiture, nous procédons à la souscription d’un prêt. Il en est de même pour les biens immobiliers, ou lorsque nous achetons un électroménager avec facilité de paiement. Plusieurs crédits sont donc en cours en même temps. Le rachat de crédit immobilier peut être envisagé comme étant la solution pour un meilleur équilibre budgétaire. Mais en quoi consiste cette opération ?

Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit, appelé aussi regroupement de crédits ou restructuration, consiste à regrouper tous les crédits contractés en un seul. L’objectif est de payer une seule mensualité auprès d’un unique organisme de crédit ou une banque, avec un taux plus intéressant pour vous.

Le rachat de crédit peut être effectué par une banque ou par le biais d’un courtier en crédit. Ce dernier a la possibilité de trouver les meilleurs taux grâce à un large réseau d’organismes. Après avoir étudié votre dossier, il choisira les solutions les plus adaptées pour obtenir les taux les plus intéressants. Si vous effectuez vous-même les recherches de la société de crédit à qui vous confierez la restructuration de vos emprunts, comparer votre rachat de crédit immobilier à l’aide d’un comparateur performant qui vous permettra de faire une simulation très détaillée.

Crédit immobilier : pourquoi penser au rachat ?

Le rachat de crédit est une option à envisager dans différents contextes. C’est par exemple le cas lors de la perte d’un emploi, causant une baisse de revenus, rendant le remboursement des échéances plus compliqué. Il est également indispensable lorsque vous êtes fortement endetté et que vous n’avez plus les moyens de payer vos mensualités régulièrement. La restructuration vous donne, en outre, la possibilité d’emprunter un autre crédit pour le financement d’un projet plus important, comme l’achat d’une voiture, la réalisation de travaux de construction immobilière ou un crédit renouvelable pour renflouer de manière occasionnelle les caisses de votre entreprise.

Les seules personnes qui ne peuvent prétendre au rachat de crédit sont celles qui sont fichées bancaires. Si elles sont locataires, elles doivent mettre un bien en hypothèque, qu’il appartienne à un membre de la famille ou à un tiers.

Si les personnes concernées sont propriétaires et fichées FICP, elles peuvent bénéficier d’un rachat de crédit, mais les établissements bancaires qui proposent un rachat dans ce contexte sont rares.

Les avantages de la restructuration de crédit

Le rachat de crédit est donc une opération qui vise à regrouper tous les crédits, qu’il s’agisse de crédits de consommation ou un crédit immobilier. En les rachetant, la banque ou la société de crédit vous permettra de bénéficier d’un taux unique, d’une durée de remboursement unique. Cette échéance unique est intéressante à plus d’un titre, car cela facilite la gestion du budget mensuel.

Néanmoins, la durée de remboursement sera plus longue, avec, toutefois, des mensualités plus faibles. En effet, la somme des crédits étant plus élevée, la banque la fractionnera de manière à ce qu’il vous soit plus facile de vous en acquitter.

Il faut savoir que chaque crédit souscrit inclut une assurance. Ainsi, si vous avez contracté 4 prêts, vous avez donc 4 assurances à votre actif. En les réunissant tous, vous n’aurez plus qu’à payer une seule assurance et le TAEG (Taux annuel effectif global) sera déterminé en fonction du montant du prêt et de sa durée. Celui-ci différera également selon que le prêt soit immobilier ou conso.

Le TAEG est constitué du taux nominal permettant de déterminer le montant des intérêts de votre emprunt, des frais de dossier, mais aussi des garanties de cautionnement ou hypothécaires, les frais de courtage et les frais induits. Le montant du TAEG doit rester dans la limite légale du taux de l’usure en vigueur en France.

Le type de prêt conditionne le rachat de crédit effectué par l’établissement bancaire. Si les prêts souscrits ne comportent que des crédits à la consommation, le rachat sera donc un rachat de crédit de consommation. Par contre, le rachat de crédit sera immobilier si l’emprunt immobilier constitue 60 % de la totalité des crédits en cours.

Certaines sociétés de crédit accordent à certains débiteurs, en fonction de leur dossier, de bénéficier d’un découvert bancaire. Ce dernier est, en effet, considéré comme un crédit à la consommation, il peut donc faire partie du calcul du montant du rachat de crédit.

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À quel moment peut-on procéder à un rachat de crédit immobilier ?

Il n’existe pas de limite de temps pour entamer une démarche de rachat de crédit. Cependant, quelques mesures sont à prendre. Il ne faut pas perdre de vue que le but d’un rachat de crédit est d’en réduire le taux, de n’avoir à gérer qu’une seule mensualité. Mais surtout réaliser des économies. Le temps passé entre la souscription et le rachat importe donc peu.

Il faudra pourtant que les échéances restantes soient plus longues que celles qui ont déjà été payées. Il est donc préférable de demander un rachat de crédit dans les premières années pour bénéficier des meilleurs taux, qui sont d’ailleurs actuellement à leur niveau le plus bas. Pour que le rachat de crédit puisse avoir lieu, le capital qui reste à payer devra être d’environ 70 000 euros, afin de garantir une couverture des frais qu’engage le regroupement de crédit.

Est-il possible d’éviter les frais liés au remboursement anticipé ?

Le rachat de crédit n’est pas gratuit. Si vous empruntez auprès d’une banque, celle-ci bénéficie d’une plus-value grâce aux frais et aux intérêts qu’elle perçoit sur les mensualités. Ainsi, quand vous décidez de procéder à un rachat de crédit, vous le faites généralement auprès d’une institution autre que votre banque. Celle-ci appliquera donc des pénalités sur votre prêt. Les frais de remboursement anticipé ou IRA seront équivalents à un maximum de 3 % du capital que vous aurez encore à payer ou à six mois d’intérêts du capital remboursé.

Il est important de noter que le capital restant dû étant dégressif, le taux d’intérêt sur le prêt l’est également. Vous avez cependant la possibilité d’éviter les pénalités de remboursement anticipé. La loi exige que ces pénalités soient mentionnées dans le contrat. La durée de paiement des pénalités peut s’étendre sur la période de remboursement de votre prêt. À noter toutefois que la banque peut augmenter les taux d’intérêt si la durée est réduite. L’autre possibilité pour éviter les pénalités dans le cadre d’un rachat de crédit est de rester dans la même banque. Selon l’article L.311-22-1 du Code de la consommation, les personnes ayant un contrat de location avec option d’achat ne peuvent prétendre à un remboursement anticipé.

Est-ce qu’il est possible de renégocier son crédit auprès de sa banque ?

Si vous restez au sein de votre banque, il ne s’agira pas d’un rachat de crédit, mais plutôt d’une renégociation de crédit. Votre agence bancaire a tout intérêt à garder ses clients. Lorsque l’un d’entre eux met fin à son contrat, il s’agit d’un manque à gagner pour l’agence. Elle est donc une option à prendre en considération. Le taux d’intérêt est revu à la baisse, de même que l’assurance. Par ailleurs, elle ne vous fera payer que les frais se rapportant à l’élaboration de votre nouveau dossier de prêt. Il apparaît néanmoins que recourir à la concurrence reste la solution la plus avantageuse. Dans ce contexte, il est indispensable de présenter un dossier sans faille et procéder à un comparatif des différentes offres existantes.

Comme indiqué, le rachat de crédit consiste à regrouper tous les crédits en un. Mais pour ce faire, l’organisme de crédit que vous avez sélectionné devra préalablement solder tous les prêts souscrits auprès des autres établissements.

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Quels sont les frais liés au rachat de crédit ?

Que vous restiez auprès de votre banque ou que vous choisissiez un autre établissement de crédit, des frais vont vous être prélevés à part les pénalités de remboursement anticipé.

Les frais de notaire ou frais d’hypothèque

La garantie hypothécaire est appliquée lorsque vous avez souscrit à un prêt immobilier. Ainsi, si vous n’avez plus les moyens de vous acquitter des mensualités de votre emprunt, votre créancier est en droit de saisir le bien hypothéqué, qu’il s’agisse du bien que vous avez acheté à l’aide dudit emprunt, ou des biens sur lesquels vous avez mis la garantie (il s’agit d’un bien immobilier en règle générale). Les frais de notaire seront de l’ordre 2 % du montant total du rachat.

Les frais de courtage

La recherche d’un organisme de prêt étant souvent chronophage, vous avez décidé de faire appel au service d’un courtier en rachat de crédit. Cette solution vous permet de bénéficier des meilleurs taux et des meilleurs avantages. Ces frais s’élèvent à environ 5 % du montant du nouveau crédit. Ils varieront en fonction des difficultés rencontrées par cet intermédiaire lors du traitement de votre dossier.

L’assurance emprunteur

La souscription d’une assurance emprunteur est obligatoire afin qu’elle puisse prendre le relais si l’emprunteur se retrouve en difficulté pour cause de perte d’emploi ou de maladie et qu’il n’est plus en mesure d’assurer le remboursement de ses mensualités.

Les frais de dossier

Les frais de dossier se rattachent à toute opération de rachat de crédit. Ils sont payables auprès des courtiers ou de l’organisme créditeur. Ils sont fixés selon votre profil, que vous soyez à risque ou pas. Vous ne serez débité de ces frais que si votre demande de rachat est acceptée. En outre, l’analyse de votre dossier, qu’elle soit faite par votre banquier ou par un intermédiaire, n’est pas soumise à paiement de frais.

Quelles sont les différentes étapes pour le rachat de crédit ?

Plusieurs étapes sont à entreprendre avant d’obtenir un rachat de crédit. Les respecter permettra d’obtenir les meilleures offres. La première étape est de procéder à un comparatif et à une simulation des offres.

Comparer les offres

Il s’agit en premier lieu de choisir l’établissement bancaire qui vous permet d’obtenir les taux d’intérêt les plus avantageux. Pour ce faire, il faudra que vous effectuiez une simulation en ligne. Vous aurez ainsi toutes les informations nécessaires qui vous permettront de définir les tenants et les aboutissants de votre rachat de crédit. Cette simulation peut être faite par votre intermédiaire.

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Montage du dossier pour le rachat de crédit

Pour obtenir un regroupement de crédits auprès d’une agence bancaire ou d’un organisme de crédit, plusieurs pièces sont à fournir.

Les justificatifs

Les justificatifs d’identité, tels que la photocopie de la carte d’identité nationale, la photocopie du livret de famille (tous les membres de la famille qui y figurent devront figurer dans le dossier), le contrat de mariage ou le jugement de divorce, la photocopie du document justifiant la taxe d’habitation, RIB ou chèque annulé si vous êtes en défaut de paiement.

Vous devez fournir également des justificatifs de revenus, incluant les trois derniers bulletins de salaire, une photocopie du dernier avis d’imposition, une attestation d’allocations familiales ou APL. N’oubliez pas l’attestation de travail fournie par votre employeur. En outre, vous devrez produire des justificatifs de vos comptes bancaires et enfin des justificatifs de résidence.

L’étude du dossier

Le dossier est ensuite étudié afin de déterminer votre solvabilité. Votre reste à vivre est calculé, car celui-ci peut influer sur le montant des mensualités et la durée de la période de remboursement. L’âge de l’emprunteur a aussi un impact sur le rachat de crédit. Certains organismes privilégient les jeunes emprunteurs, tandis que d’autres préfèrent les personnes du troisième âge ayant une garantie à présenter. Le rachat de crédit n’est pas acquis. Après l’étude de faisabilité du dossier, c’est à l’établissement de déterminer si l’individu emprunteur répond aux critères fixés (situation professionnelle, privée, ressources financières, taux d’endettement ou de surendettement, solvabilité…).

Le rachat de crédit n’est pas une solution miracle pour régler les problèmes d’endettement. Comme tout prêt engagé, il doit être remboursé. Par conséquent, si vos revenus ne vous permettent pas de le faire, la restructuration ou la renégociation de vos emprunts peut ne pas être accordée par votre banque ou par la société de crédit.

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