Avant de mettre votre bien immobilier en vente, il vous faudra estimer sa valeur réelle. Avec une estimation juste, vous serez certain de le vendre au prix qu’il vaut réellement. Que ce soit une maison ou un appartement, il existe certains critères à prendre en compte pour opérer une estimation immobilière fiable. Mais précisément, quels outils permettent d’effectuer cette estimation ? Quels sont les critères retenus ?
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Comment faire une estimation immobilière ?
Avant de traiter les points à prendre en considération pour estimer la valeur de votre bien, il vous faut savoir comment vous pouvez faire cette estimation. Passer par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier est la meilleure chose à faire, afin de ne pas sous-estimer ou surestimer votre bien. En le sous-estimant, vous aurez alors une perte sur votre plus-value. De la même façon, en le surestimant, vous risquez de ne jamais le vendre.
Utilisez une plateforme gratuite d’estimation de bien
Il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes sur lesquelles vous pouvez faire estimer votre bien gratuitement. Vous serez alors assuré de vendre au meilleur prix en réalisant une estimation immobilière grâce à l’expertise de mandataires immobiliers affiliés à des plateformes de qualité. Ce type de service repose généralement sur une base de données assez conséquente d’annonces de biens immobiliers qui ont été mis en vente. Grâce à cette base de données et en prenant en compte quelques critères à lui renseigner, la plateforme est capable de vous donner une fourchette d’estimation du prix de votre maison ou de votre appartement.
En service complémentaire, vous pourrez également bénéficier de conseils de professionnels de l’immobilier afin d’obtenir plus de précisions sur le prix de votre future vente.
Faites estimer votre bien par un notaire ou une agence immobilière
Une autre manière sûre de faire estimer votre bien est de passer directement par l’expertise d’un professionnel. Pour ce faire, vous pouvez engager un notaire ou vous rapprocher d’une agence immobilière.
Un notaire est habilité à vous procurer un certificat d’expertise ou avis de valeur pour vous donner un prix approximatif. Il peut également étudier de manière plus précise votre maison ou votre appartement pour vous fournir sa valeur vénale. Il se basera alors sur des transactions correspondant à votre cas. Cette prestation aura évidemment un coût, induisant les honoraires du notaire.
Une agence immobilière pourra quant à elle estimer votre bien gratuitement dans certains cas. Cela permet ensuite à l’agence de récupérer un mandat de vente. Il faudra cependant être vigilant, car certains agents n’hésitent pas à surestimer les biens pour obtenir le mandat.
Il sera alors peut-être judicieux de faire estimer votre bien de différentes façons, via plusieurs prestataires.
Quels critères sont étudiés pour évaluer la valeur d’un bien immobilier ?
L’évaluation du prix exact d’une maison ou d’un appartement à vendre demande une étude précise du bien. Elle peut alors être assez complexe à réaliser soi-même.
La surface du bien et l’état général
La superficie de votre bien est évidemment un des premiers critères à prendre en compte dans sa valeur. Le prix s’établit d’abord au mètre carré habitable, plus votre logement sera grand, plus il sera cher. Pour estimer la valeur, il faudra aussi prendre en compte la présence d’une terrasse ou d’un balcon pour un appartement, et d’un jardin pour une maison. Là aussi, la superficie de ces extensions sera prise en compte.
Toujours dans l’idée de la superficie, le nombre de pièces comptera également. Le nombre de chambres, savoir si la cuisine est séparée ou non du salon, si la salle de bains contient des toilettes séparées, la présence d’un garage, d’une cave, etc. Une cuisine équipée fera automatiquement monter la valeur du bien. Si l’équipement est neuf, d’autant plus. Le prix changera également si le bien est vendu meublé, semi-meublé ou nu.
On regardera aussi l’entretien du bien. Est-ce qu’il a correctement été maintenu ? Les travaux nécessaires ont-ils été faits ? Le prochain propriétaire aura-t-il besoin d’en réaliser ou non ? Cet entretien dépend directement de l’année de construction du bien. Plus il sera vieux, plus il aura été soumis aux affres du temps et aura demandé des réparations. Pour vérifier son bon entretien, il faudra étudier son aspect extérieur et intérieur. Vérifier si les ouvertures sont de bonnes qualités, s’il n’y a pas d’infiltration d’eau et d’humidité, si l’isolation est aux normes, si le système de chauffage est entièrement fonctionnel, etc. Il faudra également fournir les preuves des travaux qui ont été réalisés tout au long de la vie du bien, et surtout ceux qui ont été faits récemment.
Il est alors préférable d’effectuer les travaux nécessaires avant de mettre votre logement en vente. Bien qu’une bonne rénovation ait un certain coût, vous gagnerez quand même une fois la maison ou l’appartement vendu. La valeur que vous gagnerez sera en effet supérieure à vos dépenses. Votre bien immobilier sera mieux positionné et vous pourrez le vendre plus rapidement.
L’emplacement de votre bien
La situation géographique d’un bien est évidemment un critère qui influe énormément sur sa valeur. Le prix au mètre carré dans l’immobilier est en effet régi selon les régions, départements et quartiers et peut passer du double ou triple selon l’adresse du bien.
Si votre bien est situé dans une grande ville, il sera forcément évalué plus cher que s’il est en périphérie ou dans les terres. Même dans une grande ville, il peut cependant y avoir des critères qui feront baisser son prix. Si votre bien n’est pas proche d’une école, de complexes de loisirs (cinéma, musées, centre-ville, etc.), d’une station de transport en commun ou d’un espace de verdure, il pourrait également perdre de la valeur. Votre maison ou votre appartement peut être bien situé au moment où vous l’avez acheté, mais un projet de construction peut vite venir faire baisser le prix. Certains acheteurs seront en effet moins intéressés si un projet de chemin de fer, de voie rapide ou de barre d’immeuble est prévu dans votre quartier.
La proximité de commerces peut également être une bonne comme une mauvaise chose. Les commerces de bouche donneront de la valeur à un bien, mais des restaurants, cafés ou bars bruyants feront immédiatement baisser le prix.
Dans le cadre d’un appartement situé dans un immeuble, son étage aura aussi une incidence. La présence d’un ascenseur fera monter le prix. Avec seulement un escalier, plus le bien sera à un étage élevé, moins il sera cher. Exception faite d’un appartement au dernier étage avec une grande terrasse et une vue sur la ville. De même, un appartement au rez-de-chaussée donnant sur la rue aura moins de valeur qu’un appartement d’un étage plus élevé ou donnant sur une cour intérieure.
L’exposition et la vue
Si votre bien est entretenu correctement et situé dans un bon quartier, il restera son exposition et la vue à vérifier. Un appartement exposé plein nord sera estimé moins cher, car il demandera plus de dépenses en chauffage pour l’hiver. De même qu’une maison exposée plein sud pourrait perdre en valeur comparée à une maison à l’exposition plus nuancée. L’effet inverse se produira en été, avec une trop forte entrée de chaleur qui demandera également une dépense importante en énergie pour refroidir le logement.
Votre maison ou votre appartement ne donne sur aucune route, aucun chemin de fer ou aucune barre d’immeuble ? Il reste tout de même la vue comme dernier critère de prix. Une vue sur la mer ou la montagne fera augmenter la valeur d’une maison en comparaison avec celles donnant sur les prés ou un lotissement. Pour un appartement en ville, une vue sur des monuments reconnus, des places de caractères ou une vue dégagée à l’horizon feront aussi prendre de la valeur à votre bien.