Le maire, l’immeuble en péril et le droit...

On reproduit ci-dessous un article dont les abonnés de la lettre "Habitat & Collectivités Locales" ont eu -c’est bien normal - la primeur.

Bonne lecture.

Guy Lemée

Nancy Bouché est consultante – Ancienne présidente du PNLHI (1) et en cette qualité de haut fonctionnaire a largement contribué à la rédaction d’une partie des textes mentionnés dans l’article.

La Juridiction compétente pour autoriser le maire à effectuer d’office la démolition d’un immeuble menaçant ruine, suite à la défaillance du propriétaire.

Sous la plume de J.N Escudié, Localtis (²) du 9 mars 2010 présente et commente la réponse faite à une question écrite (³) de Jean-Louis Masson, sénateur de Moselle, posée à ce sujet. La question rappelle la procédure en la matière, régie par les articles L.511-2 et L 511-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Le sénateur souhaitait des précisions sur deux points : quel tribunal est compétent pour délivrer l’autorisation de démolition d’office et qui doit supporter le coût de la démolition (avec la possibilité ou non, pour la commune, de compenser la dépense en récupérant le terrain d’implantation de l’immeuble) ?

L’article en ligne précise qu’il existait, depuis plusieurs années, une incertitude sur ce point. On ne partage pas ce point de vue : la lecture du texte ne laisse aucun doute sur la juridiction compétente, qui est nécessairement le juge judiciaire, statuant en référé. En effet, l’article L.511-2 dispose que : « A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d’office à leur exécution. Il peut également faire procéder à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés, rendue à sa demande. " La disposition permettant au juge de statuer en la forme des référés, c’est à dire au fond, ne concerne que le juge civil ; le juge administratif n’est pas compétent pour statuer « en la forme des référés », c’est à dire au fond.

Ce point de droit, à savoir la compétence du juge judiciaire pour autoriser la démolition d’office, avait été précisé dans le rapport au Président de la République qui accompagnait l’ordonnance du 15 décembre 2005, laquelle a modifié et simplifié la procédure du péril non imminent (ou ordinaire) en ces termes : "En cas de démolition, l’autorisation du juge judiciaire statuant en la forme des référés, gardien traditionnel de la propriété privée, reste requise (comme en insalubrité)".

Apparemment, certains tribunaux hésitaient encore, ce qui a provoqué la saisine du tribunal des conflits et sa décision du 6 juillet 2009. Celui-ci n’a pas précisé, pour autant, quel tribunal était compétent, probablement parce que cette précision n’était pas de son ressort ou qu’elle était inutile, car évidente. Le Conseil d’Etat a confirmé cette position par un arrêt du 9 octobre 2009.

On ne peut que regretter, cependant, que la réponse du ministre de l’Intérieur soit également succincte et ne précise pas quel est le tribunal compétent dans l’ordre judiciaire. Or, le tribunal de l’ordre judiciaire compétent est le tribunal de grande instance et non le tribunal d’instance, contrairement à ce qu’affirme l’article cité. En effet, outre que le tribunal de grande instance (TGI) est traditionnellement le gardien de la propriété privée, le tribunal d’instance n’est compétent que pour les affaires qui sont précisées par les textes et les questions relatives au droit de propriété n’y figurant pas, c’est bien le TGI, qui a une compétence générale, qui est compétent.

On peut également regretter que le commentaire de Localtis puisse conduire à confondre péril imminent visé à l’article L.511-3 du CCH, qui n’autorise quasi jamais la démolition … et péril non imminent (ou ordinaire), arrêté pris en application de l’art L.511-2 du CCH qui permet de prescrire la démolition d’un bâtiment menaçant ruine. C’est bien cet article et c’est le seul qui précise la procédure applicable à la démolition d’office.

Les confusions entre péril imminent – procédure d’urgence qui n’autorise, en l’absence de contradictoire, que le confortement ou des mesures de sécurité publique limitées- et péril non imminent avec une procédure contradictoire simplifiée depuis l’ordonnance du 15 décembre 2005- sont suffisamment fréquentes pour qu’on juge utile de rédiger cette mise au point…

Enfin, sur la question du mode de récupération des frais de démolition engagés par la commune, on peut aussi regretter le caractère incomplet de la réponse ministérielle qui se borne à rappeler que les frais avancés par la commune, pour le compte du propriétaire, sont recouvrés comme en matière de contributions directes. Il aurait pu être précisé que cette créance est garantie par un privilège spécial immobilier, prévu au 8° de l’article 2374 du code civil qui permet à la commune, en dernier ressort, de faire vendre le bien pour récupérer sa créance.

Nancy Bouché

(1) http://www.habitatindigne.logement....

(2) http://www.localtis.info/cs/Content...

(3) http://www.senat.fr/questions/base/...

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