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UMP : programme "politique logement" novembre 2011

samedi 19 novembre 2011

Une info . : http://hcl.inventaires.fr

Source : service presse UMP - Convention UMP "Logement" du 15 novembre 2011
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Citation

1. CONSTRUIRE PLUS : UN CHOC D’OFFRE EST NECESSAIRE !

Le cœur du problème, c’est le manque de logements par rapport à la demande, particulièrement dans certaines zones tendues. Nous devons déclarer la mobilisation générale ! La priorité est à la construction de logements supplémentaires, particulièrement pour les classes moyennes.

Face à la pénurie, une politique de soutien supplémentaire à la demande serait inefficace, et aurait surtout tendance à augmenter les prix sans résoudre les problèmes des Français.

Nous proposons de lancer en début de quinquennat « le plan de mobilisation pour Construire Plus », qui mobiliserait l’État et l’ensemble des acteurs publics et privés afin de développer l’offre.

Construire plus, cela passe par :
• Une libération du foncier disponible ;
• Une levée des obstacles administratifs.

> Libérer le foncier pour construire plus

PROPOSITION 1 : Lutter contre la rétention de terrains non-bâtis avec une fiscalité adaptée

La fiscalité actuelle sur les terrains non-bâtis encourage les propriétaires à conserver leur bien le plus longtemps possible : ils peuvent en effet être exonérés de taxes sur les plus-values de cessions au bout d’un certain nombre d’année (30 ans depuis le PLFR 2011)
Quant à la taxe foncière, elle est calculée sur la base des valeurs locatives, et non sur la base de la valeur réelle du terrain.

Ces dispositions sont contre-productives pour le foncier constructible. Il faut changer la logique !

Dans cette perspective, nous proposons a minima de supprimer tout abattement pour durée de détention, avec un délai de mise en œuvre suffisant pour déclencher un « choc d’offre », et permettre une libération rapide du foncier.
Cette période transitoire pourrait être conditionnée, pour le maintien de l’avantage fiscal précédent, à la construction de logements intermédiaires sur le terrain cédé.

Au-delà, la fiscalité pourrait être rendue plus incitative encore, avec une progressivité des taux dans le temps, et une révision de la valeur locative des terrains non bâtis dans les secteurs tendus : la part de la plus-value captée par l’État et par les collectivités locales croîtrait avec l’assiette.

La fiscalité devrait traduire le fait que le foncier constructible, matière première de la construction de logements, n’est pas un actif comme les autres, et qu’il a pour vocation d’alimenter le marché pour y faire baisser les prix.
PROPOSITION 2 : Créer une société foncière publique en charge des terrains de l’État avec un rôle de véritable aménageur du territoire.
L’État dispose de certains terrains inexploités dans les zones tendues. Il doit donc se montrer exemplaire et être extrêmement volontariste pour construire plus.
La vocation de cette foncière serait de mobiliser les fonciers publics, de créer directement ou indirectement (par exemple, sous la forme de partenariats publics privés) des logements locatifs pour les classes moyennes ainsi que des logements étudiants. A l’issue de la période locative (10 ans), la foncière pourrait alors céder les logements construits.
La création de cette foncière se ferait par apport des terrains publics par l’État, et par l’entrée de capitaux privés (investisseurs institutionnels) ou publics (Caisse des dépôts). Cette mixité permettrait de financer les constructions de logements sans recours massif à l’emprunt.
Au-delà de l’apport du foncier public, cette foncière aura vocation à construire les conditions du co-investissement public, pour déclencher l’initiative privée dans les territoires où elle ne se ferait pas naturellement.
Détenue majoritairement par l’État, cette foncière bénéficierait de la possibilité d’obtenir des permis de construire directement des préfets, en cas de blocage.
Le modèle économique de cette foncière serait vertueux : elle permettrait de valoriser les fonciers dormants, de construire rapidement, d’obtenir des revenus locatifs et de dégager au bout de 10 ans les plus-values de cessions des logements. La foncière pourrait céder les logements aux locataires ou bien à des institutionnels.

> Lever les obstacles administratifs pour construire plus

PROPOSITION 3 : Un « Grenelle des normes de construction et d’urbanisme » pour passer d’un urbanisme de normes à un urbanisme de projets et lutter contre les abus de droit

La lourdeur des procédures et les complexités de l’urbanisme sont de véritables freins à la construction.

La multiplication désordonnée des normes de construction (normes sismiques, ascenseurs, places de parking, handicap, énergie, sécurité incendie,…) et des normes d’urbanisme (recul, Coefficient d’Occupation des Sols - COS, limite séparative, taille minimale des parcelles, Plan d’Exposition au Bruit - PEB, trame verte et bleue, plan de prévention des risques technologiques - PPRT, plan de prévention du risque d’inondation - PPRI,…) a fortement limité les droits à construire et participe à l’augmentation des coûts de construction. Il est proposé de remettre à plat, par ordonnance, l’ensemble de ces normes, après consultation.

Il faut transformer les Plans locaux d’Urbanisme (PLU) en document dynamique de programmation du logement dans les zones tendus, pour que les objectifs des programmes locaux de l’habitat (PLH) soient mieux intégrés (opposabilité des PLH) : déterminer les espaces à urbaniser, fixer un délai de mise en urbanisation et définir un contenu de programme.

On pourra alors adopter alors des procédures plus claires pour faciliter la construction.

Dans cette logique, les sanctions contre les recours abusifs qui se multiplient actuellement dans le moindre projet d’urbanisme doivent être largement renforcées.

PROPOSITION 4 : Aider les maires « bâtisseurs » en zone tendue et les « rénovateurs » en zone rurale

Les maires « constructeurs » sont rarement récompensés de leurs efforts. Dans les zones tendues, nous proposons un réel soutien aux maires, à travers un système de bonus/malus sur la dotation globale de fonctionnement, qui intègre les efforts en matière de construction de logements dans la commune.
Cette aide permettra aux communes de financer les réseaux et équipements publics indispensables à l’accueil de nouveaux habitants, et d’améliorer ainsi la qualité de vie des habitants de la commune.

Dans les cas de blocage manifeste sur ces territoires, l’État, grâce à une convention avec les communes et en garantissant la maîtrise des prix du foncier, pourrait augmenter les droits à construire (notamment le coefficient d’occupation des sols), ou dans les zones à proximité de transports en commun, en fonction de la vocation sociale de la construction : 50% pour le logement social, 30% pour l’intermédiaire et 20% pour le privé.

En zone rurale, il ne s’agit pas de construire plus mais de rénover l’habitat, notamment en centres-bourgs. Il convient donc d’affecter les aides fiscales et les majorations de constructibilité en fonction de cette clé de répartition

2. FACILITER L’ACCESSION A LA PROPRIETE

L’accession à la propriété reste un objectif politique fort pour notre majorité. Il ne s’agit pas d’une vision idéologique mais d’une réponse aux aspirations de nos concitoyens.

PROPOSITION 5 : Créer un « droit à l’achat » pour les locataires de logements sociaux

Il est légitime qu’après avoir payé des loyers pendant plusieurs années, des locataires puissent acheter leur logement.
Or les bailleurs sociaux (à de rares exceptions) restent en deçà des objectifs de 1% de vente par an (5000 ventes en moyenne sur les dernières années, soit 0,1% du parc).

Nous voulons donc proposer aux locataires de logements sociaux qui le souhaitent de se porter acquéreur du logement qu’ils occupent, au bout d’un certain nombre d’années et selon plusieurs conditions.

Cette mesure permettrait au locataire de bénéficier d’un accès à la propriété à coût réduit (décote jusque 35% du prix du marché et majoration de 5% du Prêt à Taux Zero+ accordé), avec une clause de sécurisation apportée par l’organisme.
Le bénéfice de la vente du logement HLM serait affecté directement à la création de nouveaux logements. On estime qu’un logement social vendu peut financer la création de 3 logements sociaux neufs. (1% de vente par an correspondent à 2 milliards d’€, à comparer avec les 500 millions d’€ annuels d’aides à la pierre).

Ce droit nouveau serait soumis à un certain nombre de conditions : durée de location, solvabilité de l’acheteur, engagement de conservation sur une durée minimale, charge pour grosses réparations, gestion de copropriété par l’organisme HLM cédant le bien…

PROPOSITION 6 : Adapter les règles de la loi SRU aux besoins des territoires

La loi SRU, qui impose au moins 20% de logements sociaux dans une commune, est la même partout, quelles que soient les situations et demandes locales en matière de logements sociaux.

Il convient d’apprécier la caractère social d’un logement, non pas exclusivement en fonction du statut du logement mais bel et bien en fonction du revenu des habitants. Ce n’est pas le logement qui est social, mais la personne qui y habite.

Le besoin de réglementation doit s’apprécier en fonction de l’écart entre les loyers de marché et les loyers des différentes catégories de logement social.

Dans les communes volontaires, il est donc proposé d’expérimenter une adaptation du mode de calcul de la loi SRU :
• en conservant les logements HLM vendus aux occupants sans durée,
• en intégrant l’accession sociale à la propriété,
• en calculant le taux sur une base intercommunale,
• en différenciant le type de logement social et intermédiaire dans le calcul (un intermédiaire ou un « Prêt Locatif Social - PLS ne vaut pas un Prêt Locatif à Usage Social – PLUS ou un Prêt locatif intermédaire - PLI ).

Dans le cas où ce nouveau mode de calcul serait appliqué, et seulement dans ce cas, il conviendrait alors de relever le taux de 20% de logements sociaux en fonction des territoires

Enfin, il convient de taxer plus encore les communes qui ne font aucun effort.

Par ailleurs, il convient d’avoir une politique de mixité qui marche dans les deux sens et d’obliger les communes qui comptent plus de 40% de logement social à développer le locatif privé ou l’accession à la propriété (cf. proposition suivante)

3. REDYNAMISER LE PARCOURS RESIDENTIEL POUR CHAQUE FAMILLE

> Développer l’offre pour les classes moyennes

PROPOSITION 7 : Développer l’offre de logements pour les classes moyennes

La mixité sociale ne consiste pas seulement à développer du logement social, parfois dans des proportions déraisonnables. Il faut aussi développer une offre locative de logement intermédiaire à prix maîtrisé.
Nous proposons de fixer un objectif de 10% de logements intermédiaires parmi les productions nouvelles. Cet objectif est à atteindre à la fin du quinquennat, sur le flux de logements (pas sur le stock de logements existants).

Pour faciliter cette construction de logements intermédiaires, nous proposons de recentrer les avantages fiscaux accordés aux Sociétés d’Investissements Immobilier Cotées en maintenant la détaxation des loyers et des plus-values liées aux logements intermédiaires et en fiscalisant davantage les loyers et les plus-values des autres types d’actifs immobiliers.

PROPOSITION 8 : Un logement social plus juste : Réaffirmer la double vocation des logements sociaux : sociale et/ou temporaire
Les logements sociaux doivent être réservés
➢ Soit aux personnes aux revenus modestes, qui n’ont pas les moyens de se loger dans le locatif privé ou qui n’ont pas les moyens d’accéder à la propriété
➢ Soit aux personnes pour lesquelles il s’agit d’une étape dans le parcours résidentiel, un point de passage et non un logement à vie : les jeunes qui quittent le foyer familial, les personnes qui subissent un accident de la vie (le chômage, un divorce, un décès… .)
Le logement social ne doit pas devenir une rente de situation pour certains. Au fur et à mesure que l’offre locative et en propriété se développera pour les classes moyennes, on pourra donc introduire davantage de fluidité dans les parcours résidentiels, abaisser le plafond de revenus permettant d’accéder au logement social, et poursuivre la solidarité entre les personnes qui ne correspondent plus aux critères sociaux et ceux qui en ont le plus besoin, à travers le maintien des surloyers et le développement des solutions individualisées pour quitter le logement social (cf. proposition suivante).

PROPOSITION 9 : Pour une meilleure adaptation des loyers HLM aux revenus des occupants.

Les loyers sont aujourd’hui fonction du modèle de financement (Prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), Prêt locatif à usage social (PLUS), Prêt locatif Social (PLS) ) et de l’année de financement et non fonction du locataire. La rigidité du système fait que le loyer d’un appartement donné restera à vie le même (augmentation annuelle à l’IRL). Les loyers sont bas pour une grande partie des locataires qui pourraient payer plus et sont trop élevés pour des entrants qui ne peuvent payer qu’un PLAI.

L’APL joue déja un rôle régulateur en la matière en adaptant pour partie les loyers aux revenus.
Pour aller plus loin, l’évolution passe nécessairement par des conventions entre l’État et les bailleurs sociaux.

Nous proposons de généraliser l’expérimentation menée par le Groupe Logement Français. Cette expérimentation consiste à redistribuer aux familles les plus démunies, l’essentiel des recettes générées par l’application du barème de supplément de loyer de solidarité, prévu par la loi Molle, sous la forme d’une « remise sur quittance » venant compléter les aides éventuelles.

PROPOSITION 10 : Accompagner les locataires HLM qui rencontrent des difficultés à payer leur loyer
Les retards de loyer ont augmenté (+30% entre 2009 et 2010, en pleine période de crise). Le fond de solidarité logement géré par les conseils généraux est de plus en plus sollicité. Près de 30% des locataires HLM ont encore du mal à s’acquitter de leur logement.
Au premier incident de paiement, nous proposons un accompagnement de la part du bailleur social et une collaboration plus rapide avec les Caisses Centrales d’Activités Sociales et les centres départementaux d’actions sociales.
Il faut éviter le plus tôt possible la spirale de l’endettement et des retards de loyer.

> Adapter l’offre de logements aux besoins spécifiques

PROPOSITION 11 : Adapter les logements aux évolutions de la société (vieillissement, handicap, familles recomposées) et favoriser la construction de logements modulables et évolutifs. Cela concerne aussi bien le parc social que le parc privé. Par exemple, dans le parc HLM, cela peut se traduire par une gestion plus rapprochée des personnes, leur permettant de leur proposer des logements plus adaptés à leur situation.

PROPOSITION 12 : Créer un dispositif d’intermédiation pour le logement étudiant
Il s’agit d’un mécanisme d’intermédiation locative qui rassure les propriétaires et permet de lutter contre la vacance des logements.
Un propriétaire loue son logement au CROUS ou à une association agrée, qui met ensuite le logement à la disposition des étudiants avec des loyers intermédiaires. Ce dispositif (à l’instar du dispositif Solibail) permet aux propriétaires de bénéficier de garanties importantes sur l’état du logement et les risques d’impayés.

PROPOSITION 13 : Proposer une charte qualité du logement étudiant reconnue nationalement par l’ensemble des acteurs du logement.

PROPOSITION 14 : Création d’un bail « gagnant-gagnant »

Nous proposons la mise en place d’un bail "gagnant-gagnant" dans lequel le propriétaire accepterait de pratiquer des loyers faibles et de renoncer aux garanties, en échange de délais de préavis plus réduits et de procédures d’expulsion accélérées. Le marché locatif serait fluidifié, la hausse des loyers de marché ralentie, au bénéfice des plus mobiles – au premier rang desquels les jeunes actifs et les étudiants.

Ce bail permettrait également de simplifier et d’accélérer les procédures d’expulsion pour les locataires de mauvaise foi ou qui troublent le voisinage.

PROPOSITION 15 : Poursuivre la politique de refondation de l’hébergement et de l’accès au logement et garantir les moyens de sa réussite

4. UNE ETAPE 2 DE LA RENOVATION URBAINE

Nous soutenons le passage de la politique des cités à la politique de la Cité
Il s’agit d’abord de l’élargissement du champ d’intervention de la rénovation urbaine à de nouvelles thématiques et à l’espace urbain global, au-delà des seuls quartiers prioritaires.
Cette nouvelle politique passe la réintroduction d’une réflexion économique dans la politique urbaine, à travers une meilleure prise en compte de la création de valeur et une meilleure mise en valeur du potentiel humain.
Le passage de la politique des cités à la politique de la Cité, c’est enfin la promotion de l’idée de mixité.

PROPOSITION 16 : Réviser les critères d’éligibilité à la politique de la ville et les définir à l’échelle de la ville ou de l’agglomération et non plus du quartier

Nous proposons que l’État actualise la liste des territoires éligibles à la politique de la ville pour concentrer son intervention sur les communes les plus défavorisées et disposant des moyens les plus faibles. A ce titre, la définition de l’éligibilité ne se ferait plus au niveau du quartier mais au niveau de la ville. Plusieurs critères seraient combinés pour répondre au mieux à la réalité des territoires : taux de chômage, part des jeunes sans qualifications professionnelles, part de logement social, bénéficiaires de minima social, potentiel financier.

5. UNE NOUVELLE GOUVERNANCE : REMETTRE LA PERSONNE AU CŒUR DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT

La situation du logement est très disparate sur l’ensemble du territoire. Les besoins en Ile-de-France n’ont rien à voir avec ceux en Auvergne. La politique du logement ne doit donc pas être uniforme mais adaptée à l’ensemble des territoires et à la diversité des besoins.

Aujourd’hui, entre l’État, les départements, les régions, les communes, les agglomérations… on ne sait pas toujours qui fait quoi, particulièrement en matière de logement.

Il est temps de clarifier les compétences et de responsabiliser chacun des acteurs pour mieux répondre aux besoins de nos concitoyens.

PROPOSITION 17 : Développer une logique de contractualisation dans la politique du logement
La confusion des responsabilités entre l’État et les communes est source de blocages. Pour les citoyens, c’est le maire qui est le mieux placé pour gérer les défis du logement. Il connaît les habitants et les territoires, il est directement responsable devant ses électeurs.
Il est temps de responsabiliser clairement les maires en passant par une logique de contractualisation entre l’Etat et les collectivités locales.
Cette contractualisation devra également définir le zonage du territoire, le taux des financements sociaux, de fixer un objectif d’accession ainsi qu’un objectif de dossiers traités dans le cadre de la loi DALO.

PROPOSITION 18 : Pour une plus grande transparence dans l’attribution des logements sociaux
La contrepartie de la décentralisation de la politique du logement, c’est notamment une transparence totale dans les critères d’attribution des logements sociaux.
Aujourd’hui, beaucoup de Français considèrent que l’opacité favorise l’injustice ou le clientélisme.

Malgré de réelles améliorations (DALO, numéro unique de la demande, fichier unique de la demande), les attributions de logement restent peu transparentes, souffrent d’une accumulation de priorités et de contingents. Le résultat c’est une absence de priorisation réelle, une segmentation ingérable des contingents entre l’Etat, le 1% logement, les collectivités locales et les bailleurs, une difficulté réelle dans les zones tendues à loger les plus modestes et une totale opacité des attributions pour les demandeurs.

Il est proposé de créer un guichet unique de la demande de logement social, au niveau de chaque agglomération, regroupant tous les acteurs compétents. Ce guichet unique enregistrerait toutes les demandes, procéderait à une cotation de chaque demande (priorisation par critère avec rang individuel de priorité) et attribuerait les logements. Il permettrait ainsi de répondre à la demande du DALO et rendre plus fluide la gestion des contingents de réservation.

Cette fonction de guichet unique pourrait aussi s’étendre à l’allocation des différentes aides au logement, aujourd’hui dispersées entre un trop grand nombre d’acteurs, à l’information des particuliers et à la gestion des sorties d’hébergement.
Chaque demandeur et résident du parc HLM disposerait ainsi d’une vision objective de sa situation.

PROPOSITION 19 : Pour une meilleure organisation des organismes HLM
Nous proposons un rapprochement pouvant aller jusqu’à la fusion, au sein d’un seul organisme, de tous les offices publics de l’habitat d’un même bassin de vie.
Concernant la société anonyme HLM, le développement de groupes interrégionaux ou nationaux sera poursuivi et encouragé.
Ce serait une source d’économie, de simplification et de meilleure gestion du parc HLM, au bénéfice de tous les Français.

PROPOSITION 20 : Simplifier les dispositifs fiscaux existants en les fusionnant sous un amortissement fiscal unique qui permettrait notamment de faciliter la déclaration d’impôt.

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Fin de citation
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